买房时，很多人会接触到大产权房和小产权房这个词，还有很多人误以为40年产权和50年产权的房子，就是小产权房。那么这二者之间到底有什么区别？下面为大家详细讲解一下二者之间的区别，以及为什么不买小产权房？

一、大产权房和小产权房的定义

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。

大产权是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利，可以依法交易。我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。70年产权的为居住用地。50年产权的为工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地；40年产权的商业、旅游、娱乐用地。

二、大产权房和小产权房的区别

1、小产权房

①小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。

②小产权房的建设用地一般是归乡政府集体，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

③职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。

④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

2、大产权房

①大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

②大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

③职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

④购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

三、购房前有哪些注意事项？

在购房前，购房者要清楚该房屋的产权年限、用地性质、建筑属性。

1、清楚产权年限再购房

房产证上“土地用途”一栏，会注明土地用途，购房者可以根据房产证上信息判定房屋产权年限。

不管是二手房还是新房都要了解产权年限，尤其是二手房产权年限。比如说，1995年开发商买到该房屋的土地使用权，并且使用权是70年，但是实际上2017年新房主买下该房后使用年限只剩下48年。

但《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

2、辨别房子的用地性质

不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限，购买新房时，购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售（预售）许可证》；购买二手房时，购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。

3、有房屋未必有产权

一些所谓的“小产权房”，如占用集体土地违法建设的住房是没有产权的，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。购房者应该清楚“小产权”的风险。

四、购买大小产权房的风险

（1）购买小产权房的风险

1、小产权房缺“五证”，没有完整的产权，不能办房产证，也不受法律保护。

2、有些小产权房与国家规划冲突，拆迁时，不会得到政府的拆迁补偿。

3、小产权房建造成本低，售后管理差，购房者的生活质量难保证。

4、小产权房没有产权证，不能抵押或者上市转卖。

5、小产权房不能在房管部门备案，所以不能获得抵押他项权利，不能进行抵押贷款。

（2）购买大产权房的风险

大产权房存在缩水风险，我们知道，大产权房也有70年的土地使用年限。而土地使用年限是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长（一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久），因此购房者到手的产权一般会缩水几年.

一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。因此，购房者在购买房子之前，一定要咨询项目的拿地时间，而不仅仅是交房时间。

在我们买房之前，一定要弄清楚房屋的产权问题。房屋产权年限不同就代表着房屋的产权性质不同，一旦房屋产权不明，购房者将无法顺利完成交易，拿到不动产证。